一括返済で一気に減らしたい!住宅ローンの返済方法

目次

  1. 一括返済手続きの方法
  2. 保証料はどうなる?
  3. 税金はどうなる?
  4. 確定申告はどうなる?
  5. どのように計算する?
  6. 利息はどうなる?
  7. 手数料はどうなる?

住宅ローンは基本的に数十年間に渡る返済プランを建てて、数千万円の借入金をある程度の年月をかけて計画的に返済するものです。

その場合利息や保証料などを含む合計金額を返済する必要があるので、本来の住宅購入金額よりも高くなってしまいます。また返済途中で事故や病気にかかってしまうと返済が滞ってしまい計画通りに返済出来なくなってしまいます。

さらに無理な返済プランを組んでしまうとちゃんと返済できるかどうか将来が不安になってしまうというデメリットもあります。

これらの不安要素に対する解決策として住宅ローンを途中で一括返済に変更する方法があります。この制度を「全額繰り上げ返済」とも呼びます。

一括返済ならば本来その後に支払う必要がある利息分の支払いが無くなりますし、長年続く住宅ローンのしがらみから抜け出すことも出来ます。そのため返済途中でまとまった貯金が出来たり家族から援助を貰った人は一括返済に切り替える人もたくさんいます。

そこで今回は住宅ローンの一括返済に関する情報をお届けします。

 

一括返済手続きの方法

銀行などの金融機関で住宅ローンを組んでいた場合は、一括返済の手続きも同じ取引店で行います。

 

金融機関(銀行など)への手続き

基本的に一括返済の手続きは住宅ローンの開始手続きを行った本人が行います。まず住宅ローンの残高以上の金額を住宅ローン返済用の預金口座に入金しておきます。手続きの際に必要な全額繰り上げ返済依頼書を記入します。

窓口で手続きをする際は住宅ローン返済口座の通帳、取引時に使用した印鑑、本人確認書類(運転免許証、健康保険証など)が必要になります。

一括返済の手続きをする際に別途手数料が必要になることもあります。それは借入開始からの期間が関係して来るのですが、手続きの手順は各銀行によって異なります。

抵当権抹消手続き

住宅ローンの一括返済をした後は抵当権抹消手続きも行う必要があります。基本的に計画的な返済にしろ一括返済にしろ住宅ローンが完済したら抵当権抹消のための書類が送付されます。その書類を使用して抵当権抹消手続きを行いますが、手続きは自分で抵当権抹消登記を行うか司法書士に依頼するかの2つの方法があります。

 

保証料はどうなる?

住宅ローンの内訳にある保証料とは契約者が万が一住宅ローンを返済出来なくなった時に肩代わりしてくれる保証会社へ支払うお金です。保証料の支払先は銀行保証会社なので支払先は銀行とは別になります。銀行で住宅ローンを組むときは保証料も必ず支払う必要があります。

ちなみにこれは司法書士報酬とは別の保証料となります。

住宅ローンを組む際に保証料を一括で前払い(外枠方式と呼ぶ)してあることがあります。住宅ローンの内容次第では一括返済した際に保証料が戻って来ることがあります。

ただしほとんどの場合返って来る保証料は支払った額より少ないです。例えば35年ローンだった場合、35年分の保証料を前払いしてあるので10年後に一括返済したら残りの25年分の保証料が戻って来ることになります。

そのため一括返済する時期が早ければ早い程戻って来る保証料も高額になります。

 

税金はどうなる?

住宅ローン控除

住宅ローンを返済する時は税金も支払いますが本来支払うべき税金が減額される制度もあります。それは住宅ローンの残高に応じて所得税が控除される制度「住宅ローン控除」と呼ばれるものです。

住宅ローン控除は通常10年間有効で、残高に応じて控除される金額が変わるので毎年減っていきます。また住宅ローンを途中で一括返済した場合、その時点で住宅ローン控除は無くなってしまいます。そのため一括返済してしまうと本来控除される予定だった分の税金を支払う事になってしまう可能性もあります。

住宅ローン減税期間

住宅ローンにかかる税金は減税の期間に借入を開始した場合、税金が減額されることがあります。しかし減税期間の最中に一括返済してしまうとそれ以降減税されることがなくなってしまい、本来受けられる期間分の減税額が損してしまいます

そのためもし一括返済出来るだけの貯金があったとしても住宅ローン減税期間が終了するまで待っておけば、

減税期間の恩恵を全て受けることが出来ます。

贈与税

住宅ローンを返済している人の中には家族や知人から援助を受けて、まとまった貯金が出来たため一括返済を使用とする人がいます。その場合贈与税が発生します。贈与税は受け取る金額が多い方が税率も高くなります。

また贈与してくれた人が血縁関係のある者か他人によるものかでも税率は変わります。その場合他人から受け取った時の方が税率は上がります

 

確定申告はどうなる?

住宅ローンを組んだ際に発生する税金の控除は受けるためには確定申告をする必要があります。

確定申告は住宅ローンの初年度に税務署に行って自分で手続きを行います。あるいは確定申告に必要な書類を税務署に郵送します。初年度に確定申告を行うと翌年からは会社で年末調整をしてもらうことが出来ます。そうすれば還付金として所得税の一部が返って来ます。

しかし住宅ローンを一括返済した場合、確定申告しても控除の対象となる金額が減ってしまいます。そのため住宅ローンの一括返済をすると本来貰えるはずだった還付金や控除が受け取れないケースが発生することもあります。

そのため確定申告による還付金を効率良く受け取るために、ある程度時期が経ってから一括返済する人もいます。

 

どのように計算する?

住宅ローンを計画的に返済した場合と一括返済した場合を比較すると、一括返済の方がその後に支払う予定の金利の分が軽減されます。

 

<金利1.0%、借入金額3,000万円、返済期間35年のケース>
【35年間で返済した場合】:返済総額3,556万円(うち利息は約556万円)
【返済開始から15年後に一括返済した場合】:3,365万円(うち利息は約365万円)⇒191万円の利息が軽減

https://magazine.aruhi-corp.co.jp/0000-0867/

住宅ローンの計算は各サイトのシュミレーターを使って計算することが出来ます。繰り上げ返済(一括返済)による差額を算出することも出来ます。

下記のサイトでは当初借入元金、当初借入学、返済済み借入額、返済方法、借入金利、繰り上げ金額などを入力して住宅ローンの返済額を詳しく算出する事が出来ます。

↓住宅ローンのシュミレーターはこちら

http://keisan.casio.jp/exec/system/1256183302

 

利息はどうなる?

住宅ローンを途中で一括返済に変更する場合、その時のローン残高から計算された利息を別途支払う必要があります。その場合銀行によって一括返済できる日が異なったり、利息の金額も変わって来るので金額の詳細は銀行に問い合わせる必要があります。

一括返済するときには、現在のローン残高に加えて、一括返済するまでの期間のローン残高に対する利息が必要です。例えば、金利3%で借りていたローン残高が2,000万円で、1カ月後の同じ日に全額を一括返済するとしたら、そのときの利息は概算で次の計算式となります。

・5万円=2,000万円×3%/12(1カ月分の利息)http://resmart.jp/1227

 

手数料はどうなる?

住宅ローンを途中で一括返済に変更するためには手数料が必要になります。手数料の金額は銀行によって異なります概ね数万円程度かかります。

また住宅ローンの返済が完遂間際で一括返済すると金利負担額よりも手数料の方が高くついてしまう可能性もあります。

三井住友信託銀行

三井住友信託銀行の場合金利タイプによって手数料が変わります。また残高の一部を返済するか全額一括で返済するかによっても金額は異なります。

金利タイプ 金額(1件につき)
一部繰上返済 全額繰上返済
(繰上完済)※1
変動プラン 5,400円 3,240円
固定プラン 21,600円 32,400円
上限プラン
(固定プラン、上限プランの特約期間終了時) 無料

※1 保証料一括前払いの場合、全額繰上返済に際して、別途保証会社の保証料返戻事務取扱手数料(1件あたり10,800円、〈税込み〉)がかかります。http://www.smtb.jp/personal/loan/charge/

 

労金(中央労働金庫)

労金の場合、全額一括返済の際は手数料が発生しますが一部繰り上げ返済は手数料無料で利用することが出来ます。

<中央ろうきん>の住宅ローンは、一部繰上げ返済の手数料が無料です。いつでも自由に、繰上げ返済ができます。窓口でもインターネットバンキングでもご利用できます。

●変動金利型・全期間固定金利型の繰上げ返済の手数料

一部繰上げ返済=無料

3年以内の全額繰上げ返済=3,240円

5年以内の全額繰上げ返済=2,160円

●固定金利選択型・LooF10(上限金利設定型10年)の繰上げ返済の手数料

一部繰上げ返済=無料

全額繰上げ返済=32,400円

http://chuo.rokin.com/loan/jutaku_loan/hensai.html

 

みずほ銀行

みずほ銀行で住宅ローンの繰り上げ返済をする場合、店頭での手続きは手数料が発生しますがインターネット上での手続きならば無料で手続きが出来ます。

店頭で繰上返済を行う場合や返済条件を変更する場合、以下のとおりの手数料が必要となります。

カッコ内はみずほダイレクト[インターネットバンキング]にてお手続きをされた場合の手数料です。

【繰上返済手数料】

  • 変動金利方式・・・5,400円(無料)
  • 固定金利選択方式・全期間固定金利方式

元金返済額:

100万円未満・・・10,800円(無料)

1,000万円未満・・・32,400円(無料)

1,000万円以上・・・54,000円(無料)

https://www.mizuhobank.co.jp/netbranch/service/housing.html

 

JA

JAの場合返済額によって手数料の有無が変わります。

全額繰上返済手数料

返済額が100万円以上 32,400円

返済額が100万円未満 無料

一部繰上返済手数料

返済額が100万円以上 5,400円

返済額が100万円未満 無料

http://jabank.ja-shimane.jp/tesuryo/

 

福岡銀行

福岡銀行の場合住宅ローンの一部あるいは全額繰り上げ返済にかかる手数料は下記の通りです。また保証会社宛の手数料(最大5400円)も別途必要となります。

一部繰上げ返済=32,400円 全額繰上げ返済=43,200円

https://www.fukuokabank.co.jp/personal/service/juutakuloan/shinki/gaiyou/

 

りそな銀行

りそな銀行での住宅ローン繰り上げ返済にかかる手数料は下記の通りです。全額返済の場合インターネット上での手続きは不可となっているので店頭あるいはテレビ電話での手続きとなります。

一部繰上返済

店頭・テレビ電話(インターネット)・・・変動金利型=5,400円(無料)、固定金利選択型特約期間中=32,400円(無料)

全額繰上返済

店頭・テレビ電話・・・変動金利型=10,800円、固定金利選択型特約期間中=32,400円

http://www.resonabank.co.jp/kojin/kinri_kawase/loan/

 

三菱東京UFJ銀行

三菱東京UFJ銀行の場合、住宅ローンの全額繰り上げ返済はローン相談室のみで対応しています。インターネット上での手続きは不可です。

一部繰上返済

変動金利期間中=ローン相談室(3,240円)、インターネットバンキング(無料)

固定金利期間中=ローン相談室(16,200円)、インターネットバンキング(無料)

全額繰上返済

変動金利期間中=ローン相談室(無料)

固定金利期間中=ローン相談室(3,240円)

http://www.tr.mufg.jp/loan/shohiyou.html

 

まとめ

いかがでしょうか。住宅ローンの一括返済は利息の負担が減ったり保証料が返ってくることがありますので金額的な負担が軽くなることもあります。しかし税金の控除が受けられなくなったり、手続きに手数料がかかることもあるので必ずしも金額的なメリットが得られるわけではありません。

一括返済をして金額の負担を軽くするためには確定申告や減税期間のタイミングを見計らう必要がありますので、詳しくは契約中の各金融機関の窓口と相談してみて下さい。

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